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Viabilisation d’un terrain : procédures à suivre et indication de prix

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Avant d’acheter pour sa future maison, un terrain dont le prix semble être une véritable aubaine, il faut d’abord vérifier s’il est constructible. Autrement dit, si après avoir pris tous les renseignements, la parcelle est apte à supporter les poids et les charges de la construction, qu’elle remplisse les conditions nécessaires à une viabilisation et si le POS ou le PLU ou encore la carte communale l’autorise à recevoir la construction. On peut alors envisager d’y bâtir sa maison, mais encore faut-il passer à l’estimation du coût de la viabilisation et la durée qu’il faut pour épuiser toutes les démarches nécessaires. En effet, à moins de confier le travail à un promoteur immobilier, les démarches à effectuer pour viabiliser un terrain peuvent être longues (3 à 4 mois), il faut en tenir compte dans le délai de réalisation du projet. De plus, les dépenses à engager pour viabiliser le terrain peuvent faire accroître le prix final, et le rendre même bien supérieur au prix du terrain de caractéristiques identiques, mais proposé en lotissement. Un terrain non viabilisé ne dispose pas d’un réseau d’assainissement, n’est pas raccordé à aucun des réseaux indispensables à la réalisation du chantier et par la suite à la vie quotidienne. Il s’agit du raccordement, en eau, en gaz, en électricité et au téléphone. De plus, le terrain doit détenir la voie d’accès minimum permettant aux différents engins de se rendre au chantier. La complexité des contraintes à dépasser peut alourdir les dépenses et rallonger la durée de la préparation préalable. Il faut s’atteler à entreprendre les procédures indiquées dès l’obtention du permis de construire.

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La demande du certificat d’urbanisme pré-opérationnel et son utilité

Les travaux de viabilité du terrain vont dépendre de l’obtention du certificat d’urbanisme. La demande est gratuite et est à adresser à la Commune où le terrain est situé. Il est conseillé de s’en procurer avant même, l’achat du terrain. Ce certificat informe sur les conditions et les modalités de viabilisation du terrain. En l’occurrence, il renseigne sur le type de construction qu’on peut réaliser sur le terrain et les équipements publics se trouvant à proximité ainsi que les taxes et participations d’urbanisme relatives aux travaux, à l’exemple du TLE ou du PRE. Les frais des travaux de viabilité vont dépendre de la distance aux réseaux publics (VRD  ou Voiries et Réseaux Divers).

En effet, tous les frais des travaux seront à la charge du concerné, hormis ceux à faire sur la voie publique. À ce propos, les frais deviennent réellement significatifs au-delà de 50m.

Une fois, en possession du  permis de construire, on doit ensuite contacter tous les opérateurs et professionnels concernés par les différents raccordements.

Le raccordement en eau

S’adresser à la mairie pour connaître les démarches à faire et la Société des eaux à laquelle celle-ci est rattachée, constitue la première démarche à faire.

Au cas où il serait impossible d’accéder directement aux canalisations d’eau du réseau public, il s’avère nécessaire d’effectuer une demande de raccordement en remplissant le formulaire prévu à cet effet auprès de la mairie. Suivent, la demande de raccordement auprès de la Société des eaux s’occupant du secteur puis la détermination de l’emplacement du compteur et l’établissement du devis, par un technicien qu’elle mandate. Une fois, l’autorisation d’ouverture de tranchée autorisée par la mairie, il suffit de s’acquitter du montant du devis pour que les travaux puissent commencer.

En plus du coût de raccordement, la protection du compteur sera également, à la charge du propriétaire.

La mise en place d’un réseau d’assainissement

Le raccordement au réseau d’assainissement ou raccordement au tout-à-l’égout est imposé pour toutes constructions raccordables au réseau public d’assainissement. Les procédures à suivre sont presque les mêmes que pour le raccordement en eau : remplir la demande auprès de la mairie, et prendre en charge tous les travaux sauf ceux se faisant sur la voie publique. La conformité de l’installation sera contrôlée par la commune qui imputera également au propriétaire les charges relatives à l’investissement et à l’entretien du réseau.

Au cas où le raccordement s’avérerait impossible, le propriétaire peut opter pour l’installation d’une fosse septique.

Le raccordement en électricité

Les démarches à faire concernant le raccordement à l’électricité comprennent plusieurs étapes. La première consiste à remplir une demande de raccordement, selon le cas, soit auprès de l’ERDF, soit auprès d’un gestionnaire local. Celle-ci sera accompagnée de la copie du permis de construire, du plan de masse et d’un extrait du plan cadastral, de la localisation du terrain, de la puissance souhaitée et de l’assurance sur la prise en charge des travaux. Après réception de ces documents, le gestionnaire transmet une proposition de raccordement au client, qui à son tour paie le devis. Après validation, les travaux seront ensuite effectués jusque sur la limite du terrain et relayés ensuite par un professionnel choisi par le client, à l’intérieur du terrain et du bâtiment. La conformité de l’installation sera vérifiée par un expert ERDF.

Le raccordement au gaz

Dans le cas où le raccordement du terrain au gaz de ville est possible, les démarches à suivre sont pratiquement identiques à celles du raccordement à l’électricité. Autrement dit, elles consistent à faire parvenir au gestionnaire de distribution du gaz, pouvant être le GRDF ou un gestionnaire local, la demande de raccordement accompagné des documents nécessaires. En retour, le client recevra la proposition de raccordement et du devis correspondant, de la part du gestionnaire. Ce dernier effectuera les travaux jusqu’à la limite du terrain et le client s’occupera du reste. La mise en service sera effective après validation.

Si le raccordement au gaz de la ville s’avère impossible, on peut envisager la pause d’une citerne.

Les coûts indicatifs relatifs aux travaux de viabilisation

Le coût de la viabilisation va dépendre de plusieurs facteurs dont le plus important est la distance entre les différents réseaux et le terrain. Les coûts de raccordements, variant selon le type de raccordement, sont aussi des facteurs de prix non négligeables. Enfin le tarif des travaux à l’intérieur de la propriété, diffère aussi d’une entreprise à l’autre. À ce propos il est judicieux de faire établir des devis par des entreprises ou de professionnels différents pour profiter de l’offre la plus avantageuse. Compte tenu des facteurs cités, les prix suivants sont donnés à titre indicatif, car seul l’établissement de devis permet d’avoir de prix précis :

  • Pour une distance inférieure à 10 m, entre le réseau public et le terrain, le raccordement en eau s’estime aux alentours de 1500 euros et 50 euros de plus pour chaque mètre linéaire.
  • La mise en place d’un réseau d’assainissement est évaluée autour de 3000 euros. Le coût d’installation d’une fosse septique est largement supérieur.
  • Pour une distance inférieure à 30 m, le prix de raccordement en électricité est autour de 1 000 euros et il faut 200 euros pour chaque mètre linéaire de plus.
  • Pour une distance inférieure à 30 m, il faut prévoir un budget compris entre 300 et 1 000 euros et une centaine d’euros par chaque mètre linéaire supplémentaire pour se raccorder au gaz.
  • Pour se raccorder au réseau téléphonique, il faut prévoir au minimum un budget de 200  euros.

En bref, le tarif est intéressant jusqu’à une distance au réseau public, inférieure ou égale à 10 m, car il s’estime alors autour de 5000 euros. Ce prix peut facilement dépasser les 10 000 euros au-delà de 30 m.

Ainsi, pour les travaux de viabilité d’un terrain, le budget à prévoir doit être compris entre 5 000 et 15 000 euros.



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